'Biz kentsel dönüşüm değil, dikine kentsel yenileme yapıyoruz'

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Türkiye'de kentsel dönüşüm yapılmadığını, bunun yerine 'dikine' kentsel yenileme yapıldığını söyledi. Kiraz, "Biz esasında kentsel dönüşüm değil, kentsel yenileme yapıyoruz....

'Biz kentsel dönüşüm değil, dikine kentsel yenileme yapıyoruz'

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Türkiye'de kentsel dönüşüm yapılmadığını, bunun yerine 'dikine' kentsel yenileme yapıldığını söyledi. Kiraz, "Biz esasında kentsel dönüşüm değil, kentsel yenileme yapıyoruz....

17 Ocak 2015 Cumartesi 14:07
'Biz kentsel dönüşüm değil, dikine kentsel yenileme yapıyoruz'
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Türkiye'de kentsel dönüşüm yapılmadığını, bunun yerine 'dikine' kentsel yenileme yapıldığını söyledi. Kiraz, "Biz esasında kentsel dönüşüm değil, kentsel yenileme yapıyoruz. Kentsel dönüşüm kentte alanların ciddi anlamda dönüştürülmesi demek. Biz dikine dönüşüm, yenileme yapıyoruz. Ama bir makro plan yok." dedi.

Ekim 2012'de başlayan, maliyeti 400 milyar dolar olarak belirlenen kentsel dönüşüm ile ilgili tartışmalar devam ediyor. 7 milyon bina için geçerli olan dönüşümde tartışılan konuların başında hukuki ve ekonomik sorunlar ile uygulamalar geliyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, bu konular ile ilgili Cihan’a açıklamalarda bulundu. Öncelikle kentsel dönüşümün yanlış uygulandığından dert yanan Kiraz, Londra ve Barselona örneği verdi. Söz konusu şehirlerin dönüşümü makro planda yaptığına dikkat çeken Kiraz, Türkiye'deki uygulamanın ise dikine bir kentsel yenileme olduğunu ifade etti. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı, bu konudaki eleştirilerini şöyle aktardı:

"Biz esasında kentsel dönüşüm değil kentsel yenileme yapıyoruz. Kentsel dönüşüm kentte alanların ciddi anlamda dönüştürülmesi. Biz dikine dönüşüm, yenileme yapıyoruz. Ama bir makro plan yok. Belli bölgelerde yapılaşma alanlarını belirlemiyoruz. Geri kalan yerleri deprem toplanma alanlarına; sosyal, kültürel alanlar, yeşil alanlara ayırmıyoruz. Yani ‘sen binalarını riskli ilan et, o emsale göre, belediyede imar durumuna göre inşaat yap’ diyoruz. Doğru değil. Barselona ve Londra olumlu örnekler. Bu şehirlerin eski ve yeni hali çok ayrı. Barselona çok önemli alanını, yıkık sanayi alanını kentsel dönüşüm ile o bölgede rant talep edilmesine rağmen vermedi, teknopark yaptı. Şu an o bölgede 3 bin elemanın istihdam edildiği bilim alanı var. Bizde öyle değil. Biz yıkıyor yapıyoruz.”

Geride kalan 2,5 senede yasanın birtakım eksiklerinin görüldüğünü ve yasa ile ilgili yönetmeliğin 4 defa yenilendiğini vurgulayan Kiraz, şöyle devam etti:

"2014 başlarında Anayasa Mahkemesi iptali gördük. Anayasa Mahkemesi iptali ile yasanın kimi maddeleri iptal edildi. Ama sancılı başlayan, sonra rayına oturan bir yasal safha gördük. Yasanın hikâyesi böyle ama uygulama aynı sempatide gitmedi. Yasa ‘deprem, sel gibi afet riskler minimuma insin, yapılar daha sıhhatli olsun’ anlayışına dayanıyordu. Ama uygulandığı 2-2,5 senede yasa rant odaklı görüldü. Yasanın uygulama alanları ağırlıklı ekonomik olarak güçlü bölgelerdi. Bağdat Caddesi, Nişantaşı, Beşiktaş, Bebek, Şişli gibi ekonomik olarak güçlü, yıkılıp yeniden yapılan binaları gelir getiren bölgelere yönelindi. Burada şöyle bir sıkıntı var. Bu bölgelerde binalar 30-40 sene evvel müteahhit eliyle yapıldı. Tamam, buralarda da deprem riski var, bunların da yenilenmesi gerekiyor lakin master plan çerçevesinde. Ama esas sıkıntı İstanbul’da gecekondu bölgeleri dediğimiz, halkın kendi eliyle yaptığı, yaparken belli ekonomik nedenlerle daha dayanıksız ürünler kullandığı yapılarda. Örneğin Bağcılar, Kâğıthane, Kartal gibi ekonomik olarak sıkıntılı bölgelerde kentsel dönüşüm, ekonomik olarak güçlü bölgelerin gölgesinde kaldı. Ekonomik gücü çok olmayan bölgeler içine Fikirtepe’yi de koyabiliriz. Burada riskli alan tanımlamaları yapıldı, bu bölgeler riskli alana dâhil edilecekti. Ama halkın dava açarak riskli alan iptallerini temini söz konusu oldu. 1-1,5 sene evvel Derbent denilen bölgede yapılan riskli alan ilanını bölge halkı mahkemeye götürüp iptal ettirdi. Yani yasa rayına oturdu ama uygulamada karşılığını bulmadığı görüldü.”

“FİKİRTEPE KANGREN OLDU, FİRMALAR SORUNLARLA KARŞI KARŞIYA”

Kiraz, Fikirtepe’de sorunların giderek arttığına dikkat çekerek, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Fikirtepe çok yanlış kurgulanmış bir bölge. Fikirtepe maalesef ilk etapta bir makro planla ortaya çıkarılan bir bölge değil. Yani bölgenin yapılaşma esasları detaylandırılmadı; ne yapılması veya ne yapılmaması gerektiğine önem verilmedi. Fikirtepe’de başlangıç bir emsalden gitti. Emsal nedir? Var olan alanda yapmanız gereken inşaat alanı. Burada iyi bir emsal oranı sunuldu halka. O emsalden geri gidiş mümkün olmadı. Esasında halka çok büyük bir rant hedefi sunuldu. Devlet de idari kanalla pek oynayamadı. Fikirtepe sorumluluk evvela İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nde idi, sonra merkezi idareye devredildi. Sonra tekrar İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne devredildi. Sonunda Fikirtepe risk alanı ilan edildi. Riskli alan ilanı müteahhitlerin yararına oldu. Ama bir planlama olmadığı için bölge bölge, ada ada ayrı sözleşmeler yapıldı. Müteahhitler adına da sorun çıktı. Müteahhitler buraya girip sözleşme yaptı, malikleri tahliye etti. Malikler kira ödemeye başladı. Tabii merkezi idare tarafından mastır plan konulmayınca bu firmaların ruhsat alamama sorunu belirdi. Ruhsat alamayan firmada ekonomik sorunlar doğdu. Şu an Fikirtepe’de birkaç firma sorunla karşı karşıya, kimi firmalar da sözleşmelerini güçlü firmalara devretme yarışına girdi.”

Kiraz, 5-6 bin konut yapacak müteahhitlerin deneyimli ve mali anlamda iyi olması, maliklere teminat verebilmesi gerektiğini dile getirdi ve ekledi: “Ama maalesef Fikirtepe’ye ‘ben satarım, yaparım’ diyen firmalar girmeye niyetlendi. Bunların önü 2014 Mayıs ayında yürürlüğe giren Tüketici Kanunu ile kesildi. Sat-yap kalktı, yap-sat geldi. Yani Fikirtepe bir nevi kangren haline döndü. Birkaç firma ilerliyor ama genel olarak başarı yok.”

Müteahhit olmanın kriteri bulunmadığına işaret eden Kiraz, şirket açmak için başvuran, inşaat yapabileceğini beyan eden firmaların dilediği yerde bina dikebildiğinin altını çizdi.

“MERKEZİ İDARE DÖNÜŞÜME YETİŞEMİYOR”

Ali Güvenç Kiraz, kentsel dönüşümde merkezi idarenin ve belediyelerin sorumlulukları bulunduğuna işaret etti. Belediyelerin siyasi kurumlar oldukları ve oya gerek duydukları için pek çok bölgede yıkılması gereken binaları yıkmadığını, iskâna aykırı yapılara müdahale etmediğini aktaran Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı, "Çevre ve Şehircilik Bakanlığı burada daha iyi bir durumda. Merkezi idare adına bu efektif bir durum, merkezi idare direk konuya müdahale edebiliyor. Fakat yeni bakan, belediyelere daha çok görev verme anlayışında. Bunda belediyelerin bölge halkını ve yapıları tanıması önemli rol oynuyor. Şu an bakanlıktan belediyelere görev devri daha çok. Bakanlığın pek çok görevi belediyeler kanalı ile ifa etme fikri var. Çünkü merkezi idarenin birimleri illerde dönüşüme yetişemiyor; İstanbul’da büyük sorun var.” ifadelerini kullandı.

Kiraz, belediyelerin ise dönüşüm alanlarında iskân harcı, otopark harcı alamadığına temas etti.

“ÜÇTE İKİ KURALI İÇİN KRİTER BELLİ DEĞİL”

Kentsel dönüşümdeki üçte iki kuralını da tenkit eden Kiraz, şunları söyledi:

“Yasada ‘arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi ile malikler yıkılan riskli yapılarda karar alır’ deniliyor. Yasanın bu maddesinde açmaz var. Kararın ne şekilde, hangi kriterlere göre alacağı belirlenmemiş. Üçte iki çoğunluk elde edildiğinde üçte birin hiçbir hakkına, hukukuna riayet etmeksizin karar alma yoluna gidiliyor maalesef. Bu yıkılamayan binalarda binaların yıkılması, yeniden yapılması için getirilmesi gereken bir oran. Birinin bir binayı kilitlemesi durumunda bu oran kullanılabilir. Ama ne olursa olsun Anayasa tarafından teminata alınan bir mülkiyet hakkı var. Bu, üçte ikinin mülkiyet hakkını zarara uğratacak eylemde bulunmaması gerek. Ama uygulamada öyle değil. Uygulamada üçte ikiler mülkiyet hakkına zarar verici eylemler yaptı. Zarara uğrayan üçte birler de mahkemelere gitti. Mahkemeler de Türkiye’de mayın tarlası adeta. Bir mahkemeden lehe karar alınabiliyor, diğerinden alınamıyor. Bir mahkeme tedbir kararı verebiliyor, diğer mahkeme veremiyor. Bu çelişki içinde bir tarafta mağduriyet, bir tarafta galibiyet var. Hukuk büyük yara alıyor. Üçte iki kuralı ile ilgili en büyük sıkıntı, üçte ikinin ne şekilde olacağının, hangi kriterlere göre yapılacağının belli olmaması. Hâlbuki her bireyin şerefiye değeri dediğimiz, arsa payı değeri dediğimiz bir değeri var. O binada oturmaktan ileri gelen bir değer. Bu değer önemli, yasa SPK lisanslama kurumlarına değerleme görevi veriyor. Bu kurumların değerleme raporları bütün toplantılarda dikkate alınmıyor. Hâlbuki ‘bu kriterler yasaya da konularak bu kriterler dikkate alınmak durumundadır, bireyin oturduğu daire, konumu vesaire korunarak kendisine yeni yer verilecektir’ dense bu durumda diyelim kötü niyetli üçte bir var, onlar da bertaraf edilir. Ama bu durumda iyi niyetli üçte birler de zarar görüyor. En büyük sorun burada. Üçte ikilerin üçte birlerin mülkiyet haklarını zarara uğratacağı konular var.”

“ARSA PAYI DAVALARI ÇIĞ GİBİ”

Diğer yandan arsa payı ile ilgili sorunun da devam ettiğini belirten Ali Güvenç Kiraz, şunları aktardı:

“Daire alırken metrekareye bakarız. Ama bir binanın en önemli kriteri arsa payıdır. Çünkü ona şerefiyesini veren, yıkılıp yeniden yapıldığında ne kadar metrekare olduğunu ortaya koyan temel kriter arsa payıdır. 16 kriter vardır, deniz görüp görmemesi, kuzey-güney cephe, katlar, asansörlü olup olmama gibi… Cumhuriyet sonrası ikinci yıkımda bu gördüğümüz binalar müteahhitler tarafından verilen arsa payına göre yapılmış. Kimi müteahhit kendisine daha çok arsa payı almış. Yasa da arsa payı çoğunluğunu aradığı, ona göre kriter getirdiği için her birimiz bu yasa ortaya çıktığında uyandık. Benim arsa payım doğru mu, değil mi? Bir gördük ki İstanbul’da binaların yüzde 80’i aşkınına yanlış arsa payı verilmiş. Şu an mahkemelerde arsa payı ile ilgili dava çığı var. Benim 100 metrekare, yanımda oturan adamın 100 metrekare dairesi var. Aynı yerde, aynı konumdayız. Benim arsa payım 20 ona 100 verilmiş. 5 kat var arada. Dava ile bu konuyu halledilebilir."

“KİRA YARDIMLARI SIKINTILI”

Kiraz, kira yardımlarının riskli yapı ilan edilen taşınmazların maliklerine 18 aya kadar karşılıksız verildiğini bildirdi. “Ama şu an maalesef yardım sıkıntılı durumda. Ödemeler 5-6-7-8 ay ara ile paketler halinde yapılıyor. Bu, karşılıksız yardım olduğu için bütçeye ciddi zarar veriyor.” dedi. Kiraz, Başbakan Ahmet Davutoğlu’nun açıkladığı imar rantı vergisinin önemli bölümünün dönüşüme sunulması ile gecikmelerin giderilebileceğini savundu.
Yorumlar
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
<strong>Dikkat!</strong> Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.

banner122

banner215

banner124

banner154

banner126